Etat des lieux Paris

État des lieux locatif : peut-on se passer d’une grille de vétusté ? - 25/04/2019

Dans le cadre d’un contrat de location à titre de résidence principale, le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 impose de prendre en compte la vétusté du logement loué et de ses équipements à l’issue du bail. Pour répondre à cette exigence, les deux parties, c’est-à-dire le bailleur ou son représentant, tel un professionnel du réseau L’Expert État des lieux, et le locataire, doivent procéder, par la réalisation d’un état des lieux d’entrée, à un descriptif précis des locaux et de ses équipements auquel ils peuvent joindre, s’ils le souhaitent, une grille de vétusté. 

Qu’est-ce qu’une grille de vétusté ?

La grille de vétusté est un document facultatif et qui nécessite l’accord des deux parties. Son rôle ? Elle permet, en cas de litige sur la prise en charge des dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie, de disposer d’un outil qui aide à déterminer qui doit assumer les dépenses liées aux réparations locatives. Sa forme ? Il n’existe pas de modèle standard pour la grille de vétusté même si elle doit être choisie, quand elle existe, parmi celles qui ont fait l’objet d’un accord collectif de location (contrat conclu auprès d’organismes HLM, d’investisseurs institutionnels, etc.). Outil pertinent pour définir la quote-part du propriétaire bailleur et du locataire au regard des réparations locatives, la grille de vétusté s’appuie sur la durée de vie théorique des matériaux et équipements présents.

Que comporte la grille de vétusté et comment l’utiliser à l’issue du bail ?

La grille de vétusté répertorie la liste des matériaux et équipements du logement dont la remise en état ou le remplacement, suite à une dégradation, peut faire l’objet d’une retenue sur le dépôt de garantie. Pour chaque élément, la grille de vétusté affiche la durée de vie théorique, la franchise, le coefficient annuel d’abattement et le coefficient de la valeur résiduelle en cas de dépassement de la durée de vie. En cas de départ lors de la période de franchise, le locataire doit prendre en charge la totalité des réparations. S’il part pendant la durée de vie théorique et après la période de franchise, le locataire bénéficie d’un abattement annuel forfaitaire. Enfin, s’il part après la durée de vie théorique, le locataire doit tout de même s’affranchir d’un coefficient correspondant à la valeur restant due même après que la durée de vie se soit écoulée.

La grille de vétusté est-elle indispensable ?

Dans la pratique, la grille de vétusté est très peu utilisée. En effet, elle est particulièrement complexe à réaliser et peut fragiliser la relation naissante entre le bailleur et le locataire au lieu de faciliter leurs rapports. En plus, la grille de vétusté n’empêche pas les bailleurs et les locataires de continuer à maintenir leur position concernant la nature des dommages constatés (dégradation ou vétusté). Dans ce domaine, un état des lieux d’entrée précis, clair et complet, incluant des photos horodatées, contredit par un état des lieux de sortie aussi pertinent, ainsi que le savoir-faire et le bon sens d’un professionnel expert en état des lieux locatif, peuvent assurément aider à apporter une solution sensée et à l’amiable à ce type de litige.


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